09.Januar2024
MA3 informiert | Aktuelle Themen
Liebe Blogleser, mit Spannung verfolgen wir die aktuelle Entwicklung am Bau. Wir befinden uns momentan in einem sehr instabilen Umfeld. Die Entwicklungen rund um die Themen Kriege, Inflation, Energie-und Lohnentwicklung, EZB-Zinsaussicht und Haushaltsplanung der Bundesregierung sind wichtige Parameter für den Ausblick 2024. Fallen die Zinsen in diesem Jahr? Sinken die Baukosten? Ist es im Moment ein guter Zeitpunkt zum Kauf/Bau?
Wird das Bauen wieder günstiger?
Liebe Blogleser, mit Spannung verfolgen wir die aktuelle Entwicklung am Bau. Wir befinden uns momentan in einem sehr instabilen Umfeld. Die Entwicklungen rund um die Themen Kriege, Inflation, Energie-und Lohnentwicklung, EZB-Zinsaussicht und Haushaltsplanung der Bundesregierung sind wichtige Parameter für den Ausblick 2024. Fallen die Zinsen in diesem Jahr? Sinken die Baukosten? Ist es im Moment ein guter Zeitpunkt zum Kauf/Bau?
Was macht die Regierung für erschwinglicheren Wohnraum?
Durch den Wegfall des KFW-55 Förderprogramms hoffen Erwerber vergeblich auf Ersatz. Der KFW 40 Standard mit einem Darlehen über 100-150.000 schafft durch höhere Baukosten kaum Abhilfe. Durch die neuste Haushaltsentwicklung und dem zwischenzeitlichen Wegfall des KFW 40 Standards, der dieses Jahr wieder aufgenommen werden soll, ist ein massiver Förderausbau seitens der Regierung unwahrscheinlich. Für Kapitalanleger mit guten Verdiensten wird es voraussichtlich deutlich bessere Abschreibungsmöglichkeiten geben. Durch steigende Löhne können dann höhere Steuerersparnisse erzielt werden. Dies wurde bereits im Bundestag beschlossen und wird nun durch Änderungswünsche seitens des Bundesrats nochmal diskutiert. Hier wird es einen eigenen Blogbeitrag geben, sobald eine Entscheidung getroffen ist.
Steigen die Baupreise weiter?
Was spricht für fallende Baupreise: Die Energiepreise haben sich seit dem vierten Quartal 2022 erheblich erholt. Dies hat zur Folge, dass seit Mitte des letzten Jahres gerade hoch-energieintensive Baumaterialien wie der Baustahl signifikant gesunken sind. Es konnte hier fast eine Halbierung des Stahlpreises nach vorher sprunghaftem Anstieg erzielt werden. Durch die Hochpreise des Bauholzes im Jahr 2021 aufgrund mehrerer Faktoren und der aktuell sinkenden Nachfrage konnte sich auch der Bauholzpreis auf einem geringeren Niveau einpendeln. Die generell abnehmende Auftragslage vieler Bauhandwerker zwingt Unternehmen und auch die Industrie zudem zu Preisnachlässen oder nur geringfügiger ausfallenden Preiserhöhungen. Die Margen am Bau sinken.
Was spricht gegen fallende Baupreise: Die stark gestiegenen Löhne und die ab diesem Jahr deutlich steigenden CO2-Abgaben wirken sich gerade im Bauhandwerk erheblich aus. Hier wird liefer- und zeitintensiv gearbeitet. Aus diesem Grund haben bereits viele Hersteller leichte Preiserhöhungen für Baumaterialien (2-6%) gültig ab 2024 angekündigt. Generell sind Stoffe wie Beton, Ziegel und Dämmstoffe momentan auf einem hohen Niveau ohne Aussicht auf Preissenkung festgefahren. Man rechnet hier ebenso aufgrund der erhöhten Lohn- und Lieferkosten mit einem leichten Anstieg in 2024. Die Ausbauhandwerker sind zudem weniger stark von der aktuell schwächelnden Konjunktur betroffen, da die Sanierungen voranschreiten und eine bessere Auftragslage vorherrscht. Die schmelzenden Margen treffen somit nicht alle Handwerks- und Industriezweige.
Wir beobachten zurzeit einen Seitwärts-Trend mit leicht steigender Preisentwicklung.
Sinken die Zinsen dieses Jahr?
Die EZB zeigt sich hier konservativ im Hinblick auf potenzielle Zinssenkungen. Sie dämpft die Erwartungen auf Zinssenkungen erheblich, da ansonsten Auswirkungen auf Aktien und Anleihen vermutet werden. Zudem könnten Erwartungen auf Zinssenkungen zu erhöhter Nachfrage und damit erneutem Druck auf die Inflation führen. Dieses Wissen hilft zu verstehen, dass die EZB eine Zinssenkung ungern verfrüht in Aussicht stellen würde. Wir erwarten eine „bis zum Schluss gegen Senkungen Taktik“. Generell wächst der Druck durch die überraschend positiven Inflationsdaten und die schwache Konjunktur. Der Markt preist bereits jetzt schon Zinssenkungen ein, weswegen Zinssenkungen um 0,4% von November bis Dezember zu sehen waren.
Viele Ökonomen rechnen aufgrund der Energiewende jedoch nicht mit einer nachhaltigen 2% Inflationszielmarke, wie sie die EZB gerne ausruft. Entwicklungen wie die CO2-Abgabe und steigendes Bürgergeld werden sich zumindest in Deutschland nicht positiv auf die Inflation auswirken und diese eher anheizen. Die Frage bleibt langfristig, ob die Ökonomen recht behalten und die EZB von dem Ziel abrückt oder die Zinsen dauerhaft hoch lässt. Bankenexperten wie von der Allianz rechnen momentan mit breiten Schwankungen der Zinsen in diesem Jahr, jedoch nur mit leichten Leitzinssenkungen und frühestens im zweiten Halbjahr der EZB. Ökonomen und Marktanalysten rechnen dagegen mit kräftigen Zinssenkungen nächstes Jahr.
Wie wirken sich die Zinsen auf die Baukosten aus?
Wie angesprochen sind momentan Margenverluste und nur das Weiterreichen von Mehrkosten am Bau erkennbar. Hersteller und Handwerker sind froh um Aufträge. Die Frage stellt sich somit, wie bei einer steigenden Nachfrage hervorgerufen durch etwaige Zinssenkungen mit den Preisen umgegangen wird. Es ist naheliegend, dass die Margen im Handwerk und Handel wieder anziehen werden. Stark steigende Baukosten bei einem besseren Zinsumfeld sind unseres Erachtens sehr gut denkbar. Die unangenehme Wahrheit bleibt, dass Baukosten unseres Erachtens nicht nachhaltig sinken werden. Wir gehen daher, wie auch die mehrheitlichen Ökonomen davon aus, dass Immobilien eine sehr werthaltige Anlage und in ihrem Wert stabil bleiben werden.
Auch Bestandsimmobilien sollten sich gerade bei besserer Zinslage wieder erholen. Hier hat sich jedoch eine spürbarere Abstufung nach Baufälligkeitsgrad im Preis bemerkbar gemacht. Grund hierfür ist ein stärkeres Augenmerk auf etwaige Sanierungen und deren politischer Druck. Aufgrund erhöhter Anforderungen wie beispielsweise an Heizungen gehen wir davon aus, dass sich dies weiter abzeichnen wird.
Durch den Wegfall des KFW-55 Förderprogramms hoffen Erwerber vergeblich auf Ersatz. Der KFW 40 Standard mit einem Darlehen über 100-150.000 schafft durch höhere Baukosten kaum Abhilfe. Durch die neuste Haushaltsentwicklung und dem zwischenzeitlichen Wegfall des KFW 40 Standards, der dieses Jahr wieder aufgenommen werden soll, ist ein massiver Förderausbau seitens der Regierung unwahrscheinlich. Für Kapitalanleger mit guten Verdiensten wird es voraussichtlich deutlich bessere Abschreibungsmöglichkeiten geben. Durch steigende Löhne können dann höhere Steuerersparnisse erzielt werden. Dies wurde bereits im Bundestag beschlossen und wird nun durch Änderungswünsche seitens des Bundesrats nochmal diskutiert. Hier wird es einen eigenen Blogbeitrag geben, sobald eine Entscheidung getroffen ist.
Steigen die Baupreise weiter?
Was spricht für fallende Baupreise: Die Energiepreise haben sich seit dem vierten Quartal 2022 erheblich erholt. Dies hat zur Folge, dass seit Mitte des letzten Jahres gerade hoch-energieintensive Baumaterialien wie der Baustahl signifikant gesunken sind. Es konnte hier fast eine Halbierung des Stahlpreises nach vorher sprunghaftem Anstieg erzielt werden. Durch die Hochpreise des Bauholzes im Jahr 2021 aufgrund mehrerer Faktoren und der aktuell sinkenden Nachfrage konnte sich auch der Bauholzpreis auf einem geringeren Niveau einpendeln. Die generell abnehmende Auftragslage vieler Bauhandwerker zwingt Unternehmen und auch die Industrie zudem zu Preisnachlässen oder nur geringfügiger ausfallenden Preiserhöhungen. Die Margen am Bau sinken.
Was spricht gegen fallende Baupreise: Die stark gestiegenen Löhne und die ab diesem Jahr deutlich steigenden CO2-Abgaben wirken sich gerade im Bauhandwerk erheblich aus. Hier wird liefer- und zeitintensiv gearbeitet. Aus diesem Grund haben bereits viele Hersteller leichte Preiserhöhungen für Baumaterialien (2-6%) gültig ab 2024 angekündigt. Generell sind Stoffe wie Beton, Ziegel und Dämmstoffe momentan auf einem hohen Niveau ohne Aussicht auf Preissenkung festgefahren. Man rechnet hier ebenso aufgrund der erhöhten Lohn- und Lieferkosten mit einem leichten Anstieg in 2024. Die Ausbauhandwerker sind zudem weniger stark von der aktuell schwächelnden Konjunktur betroffen, da die Sanierungen voranschreiten und eine bessere Auftragslage vorherrscht. Die schmelzenden Margen treffen somit nicht alle Handwerks- und Industriezweige.
Wir beobachten zurzeit einen Seitwärts-Trend mit leicht steigender Preisentwicklung.
Sinken die Zinsen dieses Jahr?
Die EZB zeigt sich hier konservativ im Hinblick auf potenzielle Zinssenkungen. Sie dämpft die Erwartungen auf Zinssenkungen erheblich, da ansonsten Auswirkungen auf Aktien und Anleihen vermutet werden. Zudem könnten Erwartungen auf Zinssenkungen zu erhöhter Nachfrage und damit erneutem Druck auf die Inflation führen. Dieses Wissen hilft zu verstehen, dass die EZB eine Zinssenkung ungern verfrüht in Aussicht stellen würde. Wir erwarten eine „bis zum Schluss gegen Senkungen Taktik“. Generell wächst der Druck durch die überraschend positiven Inflationsdaten und die schwache Konjunktur. Der Markt preist bereits jetzt schon Zinssenkungen ein, weswegen Zinssenkungen um 0,4% von November bis Dezember zu sehen waren.
Viele Ökonomen rechnen aufgrund der Energiewende jedoch nicht mit einer nachhaltigen 2% Inflationszielmarke, wie sie die EZB gerne ausruft. Entwicklungen wie die CO2-Abgabe und steigendes Bürgergeld werden sich zumindest in Deutschland nicht positiv auf die Inflation auswirken und diese eher anheizen. Die Frage bleibt langfristig, ob die Ökonomen recht behalten und die EZB von dem Ziel abrückt oder die Zinsen dauerhaft hoch lässt. Bankenexperten wie von der Allianz rechnen momentan mit breiten Schwankungen der Zinsen in diesem Jahr, jedoch nur mit leichten Leitzinssenkungen und frühestens im zweiten Halbjahr der EZB. Ökonomen und Marktanalysten rechnen dagegen mit kräftigen Zinssenkungen nächstes Jahr.
Wie wirken sich die Zinsen auf die Baukosten aus?
Wie angesprochen sind momentan Margenverluste und nur das Weiterreichen von Mehrkosten am Bau erkennbar. Hersteller und Handwerker sind froh um Aufträge. Die Frage stellt sich somit, wie bei einer steigenden Nachfrage hervorgerufen durch etwaige Zinssenkungen mit den Preisen umgegangen wird. Es ist naheliegend, dass die Margen im Handwerk und Handel wieder anziehen werden. Stark steigende Baukosten bei einem besseren Zinsumfeld sind unseres Erachtens sehr gut denkbar. Die unangenehme Wahrheit bleibt, dass Baukosten unseres Erachtens nicht nachhaltig sinken werden. Wir gehen daher, wie auch die mehrheitlichen Ökonomen davon aus, dass Immobilien eine sehr werthaltige Anlage und in ihrem Wert stabil bleiben werden.
Auch Bestandsimmobilien sollten sich gerade bei besserer Zinslage wieder erholen. Hier hat sich jedoch eine spürbarere Abstufung nach Baufälligkeitsgrad im Preis bemerkbar gemacht. Grund hierfür ist ein stärkeres Augenmerk auf etwaige Sanierungen und deren politischer Druck. Aufgrund erhöhter Anforderungen wie beispielsweise an Heizungen gehen wir davon aus, dass sich dies weiter abzeichnen wird.
Frag MA3
#wohnen
Unser Tipp:
Wer Bauen oder Kaufen kann, sollte es gerade in 2024 in Erwägung ziehen.
Die Mieten ziehen weiter deutlich an. Es ist zudem aus momentaner Lage sehr unwahrscheinlich, dass sich die Zinsen wieder in Richtung der 2% Marke entwickeln werden. Selbst wenn ein erhöhter Zins in Kauf genommen wird, können im Moment und - so erwarten wir - gerade im Frühjahr 2024 noch gute Angebote und geringere Kaufkosten erreicht werden. Das gilt für Neubauten und Bestandsimmobilien. Eine spürbare Erholung, wie sie in der Wirtschaft im zweiten Quartal 2024 bis 2025 erwartet wird, kann die Kosten für Immobilien wieder richtig Fahrt aufnehmen lassen!
